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Forum:
Immobilienwirtschaftliches Forum
Beiträge im Thema:
10
Erster Beitrag:
vor 16 Jahren, 4 Monaten
Letzter Beitrag:
vor 16 Jahren, 4 Monaten
Beteiligte Autoren:
Yvonne, Ariane, Susi, Ulli, Olli, Ebermann-Richter

Diverses

Startbeitrag von Yvonne am 11.06.2001 15:32

Doch nochmal Klärungsbedarf:

1. In § 873 (2) BGB wird die Form der Auflassung einerseits als notarielle Beurkundung oder als Erklärung vor dem Grundbuchamt beschrieben. Gibt es als Form der Auflassung nur diese beiden Möglichkeiten?

2. Der Grundstückserwerb erfolgt nach stricktem Abstraktionsprinzip. Dass heisst, mit dem Verpflichtungsgeschäft hat der Käufer noch keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung, da wir ja gelernt haben, dass man das Verpflichtungsgeschäft mehrmals abschließen kann. Erst beim Erfüllungsgeschäft, wenn die Auflassung erfolgte, hat er einen Anspruch auf Eigentumsübertragung.

3. Wenn der Verkäufer dem Käufer gegenüber verwschweigt, was früher auf dem Grundstück war - Müllhalde, ist das dann eine arglistige Täuschung oder nur, wenn der Käufer expliziet danach fragt und der Verkäufer schweigt oder lügt????
Das Beispiel war:
Grundstück war Müllhalde-> V ließ sichtbaren Müll abfahren, von unsichtbarem Müll ( Rückstände einer Farbenfabrik) wusste er nichts. V verkauft an K und schließt Gewährleistung aus und sagt ihm vorsichtshalber nichts von der Müllhalde.
K findet nun Altlasten.
- Beziehen sich die Altlasten nur auf die Farbenfabrik oder auch auf die Müllhalde? Es könnte doch auch mögl. sein, dass die Müllhalde Spätfolgen hervorruft. Dann würde V den Mangel ja verschweigen. § 497 BGB sagt, wenn Mangel arglistig verschwiegen wurde, entfällt der Gewährleistungsanspruch. Dann hätte K ja Ansprüche gegenüber V.

4. Wenn eine Forderung, die mit einer Verkehrshypothek gesichert wurde zu 100% abgezahlt wurde (im Unterricht Variante 2c), entsteht ja eine Eigentümerfrundschuld. Für dieses Kreditverhältnis kann die Hypothek nicht wieder aufleben. Wie ist es aber, wenn man einen neuen Kredit aufnimmt und durch eine Hypothek oder Grundschuld sicher muss? Tritt dann der Fall ein, dass die Eigentümergrundschuld wieder wie eine Rangfreihaltung bewertet wird?-> Der gleiche Sachverhalt, wenn der Eigentümer sich eine Eigentümergrundschuld eintragen lässt?(im Unterricht Variante 1)

Ich bitte um Berichtigungen, sollten meine Ausführungen falsch sein.
Danke schonmal im voraus.

Antworten:

1. Ich gehe da ganz konform mit dem Gesetz, d.h. nach meiner Ansicht ist für die Auflassung ( als zweiter Termin neben dem KV ) die notarielle Beglaubigung erforderlich. Fasst man alles zusammmen im KV ( der ja beurkundet wird ), braucht man nicht beglaubigen, da die Beurkundung einen höheren Stellenwert hat.
2. Da stimme ich Dir zu!
3. Meiner Meinung nach handelt es sich bei den gefundenen Altlasten um die Produktreste der Farbenfabrik, damit wusste keiner von beiden von dieser Verseuchung. Folglich trifft V keine Gewährleistung, da er diesen Mangel nicht kannte und damit auch nicht verschweigen konnte.
4. Wenn aus einer Hypothek eine Eigentümergrundschuld wird, hat sie den Charakter einer Rangfreihaltung ( deine Ausführung ). Lässt man sich jedoch eine Eigentümergrundschuld eintragen, ist eine Umwandlung in eine Hypothek möglich. Jedoch nur für den ersten Fall.

von Olli - am 11.06.2001 17:14
Hi, zu erstens: die Erklärung vor dem Grundbuchbeamten steht meiner Meinung einer öffentlichen Beurkundung in keiner weise nach, denn auch der Beamte erklärt den Eintragenden die Reichweiten ihres Handelns und laut Def. aus AWL ist dies die Begründung für Beurkundung. Und eine Erklärung vor dem Grundbuchberechtigten gilt deshalb genauso wie eine notarielle Beurkundung beim KV oder halt später.

von Susi - am 11.06.2001 18:38
zu 1. Siehe Susi
zu2. ok
zu 3. Es bleibt bei der arglistigen Täuschung, denn wenn man eine wilde Müllkippe abtransportieren lässt, muss man sich schon sehr "unwissend stellen", um davon auszugehen, dass keinerlei Bodenverunreinigung aufgetreten ist. Der Verkäufer hätte diesen Tatbestand auf alle Fälle dem Käufer mitteilen müssen.
zu 4. siehe Olli, allerdings muss bei jedem neuen Grundpfandrecht auch immer der Name des Grundpfandrechtgläubigers und der Betrag angegeben werden (§ 1115 BGB - gilt für alle Hypotheken und Grundschuld)

von Ebermann-Richter - am 12.06.2001 08:36
Jetzt bin ich etwas durcheinander!!!!

Der Käufer hat also schon mit dem Verpflichtungsgeschäft (wenn der KV einwandfrei ist, d.h. not. beurkundet) einen Anspruch auf Eigentumsübertragung? Kann er den denn dann gerichtlich einklagen? Das stände ja im Widerspruch zu dem, was wir im Unterricht hatten. Dort wurde dann ein 2. KV abgeschlossen mit einem Dritten und der wurde eingetragen. Der 1. Käufer hatte somit Pech und kann nur noch auf Schadensersatz klagen, wenn ihm bereits Kosten entstanden sind.
Hätte er einen Anspruch gehabt, könnte er den ja einklagen und somit müsste der Dritte sein Eigentum wieder abgeben, obwohl es durch die Eintragung gesichert wurde.
Ich war bis jetzt der Meinung erst mit Auflassung entsteht der Anspruch für die Eigentumsübertragung, da das ja auch die Voraussetzung für die Eintragung ist.

zu Auflassungsvormerkung:
Ich hab das im Unterricht so verstanden, dass der K bei dieser Vormerkung den Anspruch gegenüber dem Dritten auf Bewilligung der Löschung des Eigentums des Dritten. Diese Vormerkung schützt ja nicht das Eigentum.(das waren Ihre Worte.) Das heißt also, mit einer Vormerkung habe ich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung.?

von Yvonne - am 12.06.2001 15:18
Ich dachte bis jetzt auch, dass erst mit der Auflassung eine Anspruch auf Eigentumsübertragung entsteht! Was soll ich mir denn nun merken ? Die Vormerkung bringt mir als Käufer doch nur etwas, wenn ein Dritter auch kauft und als Eigentümer eingetragen wird. Dann kann ich als K. an ihn herantreten und von ihm verlangen, dass er sein Eigentum aufgibt (löschen lässt)! Oder ist es nun doch so, dass ich bereits mit einer Vormerkung Anspruch auf Eigentumsübertragung habe! Bitte um schnellstmögliche Klärung!!

von Ariane - am 12.06.2001 16:13
Die Auflassungsvormerkung wird nach der Auflassung, die bei der notariellen Beurkundung vereinbart wird, im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen. Sie dient der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung kann nur noch der Käufer (Berechtigte) über den Vertragsgegenstand verfügen.

Die Auflassungsvormerkung ist also eine Sicherung für den Erwerber,
dass ein Zweitverkauf der Immobilie oder eine zusätzliche Belastung
der Immobilie durch Dritte ausgeschlossen ist.

[www.0049-immobilienlexikon.de]

Aber genau diese Aussage steht im Gegensatz zu dem, was wir im Unterricht besprochen haben

von Ariane - am 12.06.2001 16:47
Wirklich? Mir kommt diese Definition sehr bekannt vor. Die Auflassungsv. schützt doch den Ersterwerber, dass das Grundstück nicht noch mal veräußert wird und wenn es doch passiert, dass er von dem Zweiterwerber (Dritten) die Eigentumsverschaffung verlangen kann.

von Ulli - am 13.06.2001 06:15

mögliche Erklärung

ich denke, daß der Unterschied darin besteht:

mit KV = schuldrechtlicher Anspruch, der nur zw. den Vertragsparteien bindend ist
Eintrag in GB´= dinglicher Anspruch auf Eigentumsübertragung

Problem: öffentlicher Glaube des Grundbuches gilt und da nun der dingliche Anspruch eingetragen ist, kann der eingetragene das Eigentum wieder veräußern und somit kann der schuldrechtlliche Anspruch des anderen nicht mehr durchgesetzt werden, da der Vertragspartner nicht mehr Eigentümer ist.

Bsp: K kauft von V mit schuldrechtlichem Anspruch, der dingliche Anspruch entsteht nicht
D kauft ebenfalls von V und läßt sich sofort eintragen - dinglicher ANspruch gilt

verkauft nun D an einen weiteren, gilt der öffentliche Glaube des GB und K kann nun nicht mehr auf Erfüllung, also Eigentumsübertragung klagen (obwohl er einen Ansprcuh hat), da V nicht mehr Eigentümer ist. Er kann also nur nch Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Ich denke, daß sich der schuldrechtliche Anspruch nur sehr schwer durchsetzen läßt. Er ist zwar da, aber das Grundbuch steht durch den öffentlichen Glauben und der Wirksamkeit gegenüber Dritten darüber.

Verstanden, oder hab ich mich verquer ausgedrückt?

von Susi - am 13.06.2001 09:54

Re: mögliche Erklärung

Selbst wenn der Dritte nicht veräußert, kann K nur Schadensersatz einklagen, da der Dritte ja kraft Eintragung Eigentümer geworden ist. Die GB-Eintragung schützt doch das Eigentum. Außerdem war der Erweber (Dritter) gutgläubig.

Anders wäre es eben mit der viel diskutierten Auflassungsvormerkung. Aber dazu schreibe ich jetzt nichts mehr.

von Yvonne - am 13.06.2001 19:04
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